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行業(yè)內的人別看——你說的任何話我都不會聽的，因為我能猜到你要說什么
1，房產(chǎn)中介對于房價上漲，有推動作用。
2，房產(chǎn)中介對于房產(chǎn)市場，有穩(wěn)定作用。
3，房產(chǎn)中介對于整個房市，影響真的大。
4，房產(chǎn)中介對于國民大計，卻弊大于利。
1
我在這個行業(yè)里做了四年半，整個心路歷程是這樣的：
不認同——迷?！悬c認同——被洗腦——隨波逐流
大部分人都這樣，但是從2020年中旬開始，我經(jīng)歷了這樣：
懷疑——不相信——不認同——對立面——決定揭露
進入正題，剛開始的時候，我和很多人一樣，以為房產(chǎn)中介只是房產(chǎn)交易和一手房銷售的服務人員，他們對房產(chǎn)市場的作用很小。
正所謂地方吃肉，開發(fā)商啃骨頭，炒房客喝湯，房產(chǎn)中介聞聞氣味。
其實無論從整個市場規(guī)模還是角色重要性來說，對于房產(chǎn)中介，這句話都是錯的。
一，營業(yè)額占比不小
樂山市中區(qū)2020年大概賣了19000套房，無論新樓盤還是二手房，過中介手的至少八成，就算個15000套。
新樓盤至少6成，也就是9000套新樓盤，6000套二手房。
二手房普遍在50萬上下，中介費名義上是3個點，有時候收2個點，有時候更低，就取個中間值——2.5，一套12500塊！
中介營收一共是7500萬。
新樓盤價格高10%左右——55萬，那會兒傭金一般是3個點，少部分有獎勵——1000到5000之間，平均下來，傭金取3.5。
中介營收一共是17325萬。
二手房和新樓盤合計：2.4825億
整個樂山市的GDP是2000億，一個區(qū)的房產(chǎn)中介就占了2.5億，這絕對不是一盤小菜，而是一個巨大的市場。
而且，營業(yè)額的6成是工資，2成是老板利潤，其余才是成本！
二，影響力巨大
樂山市中區(qū)一線中介保守估計有3000人，如此多的銷售人員，他們工作的一部分是宣傳：推銷電話、微信營銷、58和安居客以及幸福里推廣，還有抖音傳播。
廣告嘛！大家都懂，宣傳優(yōu)點隱藏缺點，就算房價在跌，也會不要臉地說買到就是賺到。
這么龐大的銷售群體用各種平臺宣傳會制造多少利好房市的信息?。?/span>
可以這么說，中介可以決定一個樓盤的生死，當他們主推某個樓盤的時，絕大情況都是這個樓盤給的太多，而房子好不好，不在考慮之內！
比如，2021年的某個樓盤，傭金直接4個點起，外加1萬獎勵，賣一套60萬的房子，提成加獎勵，銷售人員可以拿2.5萬。
然后，這個樓盤就爆了，月月銷售兩三百套，坐穩(wěn)銷售排行榜首。
二手房不好賣，就是因為中介不想賣，在帶客戶時，在電話推銷里，都在引導客戶看新樓盤。
甚至有經(jīng)理規(guī)定，帶客戶不去新樓盤，直接罰款一百。
所以，新樓盤銷售量才遠高于二手房。
為啥中介喜歡賣新樓盤？
一來，傭金高。
二來，二手房在精力和時間上比賣新樓盤多三四倍。
2
中介可以穩(wěn)定二手房價格
中介雖然不愿意賣二手房，但客戶只要二手房，他們肯定不會放過，蒼蠅再小也是肉。
不過有一種房子，中介也會主動推薦。
大家都在朋友圈看到過這樣的信息：某某區(qū)域，電梯三房，109平米，裝修25萬，從沒住過人，房東揮淚甩賣。
沒寫價格，照片很好看，房子像樣板房，墻壁掛著畫，酒柜上塞著紅酒，干干凈凈，沒一點灰塵，家具家電都是新的，你瞧著很舒服。
這種房子，九成都不能買。
這房子和網(wǎng)頁游戲一樣，是炒房客精心設計的，就是讓你上鉤。
買二手房的客戶，一般都是這樣想的：
想要現(xiàn)房，位置好的房齡長，帶裝修的太舊，不舊的風格不喜歡，都合適的又嫌棄有人住過，遇到清水房又懶得裝修。炒房客摸準了這些客戶的心理，這樣的房子就應運而生了。
操作是這樣的：
假如某個房主，由于缺錢或是對房價不清楚，導致市場價60萬的房子55萬甚至更低出售。
中介知道了，馬上聯(lián)系炒房客，炒房客一聽有利可圖，半小時就來了。
看了房子，分析市場，核算成本，預估利潤，覺得可以干，立馬讓中介約房東，然后全款買進。
因為不久后又要賣，所以都不過戶，只做公證，省下第一道稅費。
馬上入場裝修，一般一個半月搞定。
質量嘛！九成都差，人家只管賺錢，哪管售后??！
工期壓縮，好多程序直接省下，家具家電經(jīng)不起細看，都是便宜貨，除了好看，一無是處。
這樣的房子，住不了三年，一般都得大修，而我買的二手房，十年前的裝修，至今沒啥毛病。
就拿80*80的瓷磚來說，一般家用至少也得二三十一張，人家用的殘次品，8塊錢一張。
這樣的房子一般能賣75萬-80萬。
55萬買進，買進賣出兩道中介費及獎勵3萬以內，裝修10-12萬，利潤至少5萬，個別能賺10萬，投入回款一般不到五個月。
這種房子賺兩部分錢：
1，買進便宜，賺市場差價。
2，房子可以升值，而裝修肯定折價，比如房子價值50萬，你裝修花了20萬，那你肯定賣不了70萬。
而這類房子，因為沒住過人，裝修風格緊跟潮流，摸準客戶心理，材料只裝門面，人家本來就是裝修公司，都是成本價，不像你被裝修公司賺一道錢。
花了10萬可以裝修出15萬甚至20萬的錯覺，所以成交價中的裝修價值能溢出裝修成本。
手里有錢，全職炒房，口碑不錯，紅包給的高，眼睛看的準，裝修工人充足，材料進口便宜，一年炒個20套沒問題。
300萬現(xiàn)金，倒騰一年，可以賺100萬以上，是不是一本萬利？
就算你是新手，也不會虧，至少小賺，肯定比存銀行和買理財強。
中介都想做這種生意，無論讓炒房客買或者賣，談判都很容易，大家都為賺錢，一起搭伙坑另一方，不像正常買賣兩方都得拉扯。
二來，讓炒房客買進，紅包1000起，賣炒房客的房，紅包5000起，好多總價超過60萬的直接10000，驚不驚喜？
為啥說中介可以穩(wěn)定房價呢？
因為，一旦出現(xiàn)低于市場價的房子，他們不會大張旗鼓的宣傳，一般客戶根本不知道。
第一時間通知炒房客，張三不要叫李四，李四還看不上就讓王二麻子上。
樂山上百個投資客，做這種生意的中介，手里熟悉的至少得有十來個。
所以，低于市場價的房子根本就不會出現(xiàn)在大眾視野。
基本都被炒房客買入，他們懂行情，高于市場價賣。畢竟裝修了沒住過人，能比普通房子賣得高一點，隨之就穩(wěn)定了房價。
當然，你看到的低于市場價的房子，要么是缺點嚴重，炒房客覺得風險大，要么就是利潤差那么一點點，炒房客不想要，要么就是那個中介是菜鳥，要么就是極小概率的好人！
3
中介推高房價
中介面對客戶：
房價正在漲——夸大其詞，瘋狂洗腦，電話狂轟濫炸；
房價很穩(wěn)定——分析行情，預示投資利好，區(qū)域發(fā)展，買進就是賺；
正在跌——現(xiàn)在行情不太好，正是入手最佳時機，房價是波動的，現(xiàn)在是低谷，入場等著漲回，到時候高位套現(xiàn)，豈不美哉？
面對房東，反著來：
漲——漲不動了，現(xiàn)在趕緊套現(xiàn)，等過了高峰， 我客戶出的價再也不會有了。
穩(wěn)定——這個區(qū)域的房子已經(jīng)沒有升值空間了，趕緊賣，否則要降價。
跌——還不賣？下個月賣再虧三萬。
我上文講了，二手房占比少，中介主要賣新樓盤，這時候只需要面對客戶，所以利好房產(chǎn)的話比唱衰的多。
而中介的宣傳作用巨大，他們是一只無形的手，一直在推高房價。
4
房產(chǎn)中介的弊病
看完上文，大家明白了吧！如果你從事了這個行業(yè)，從你進入公司那一刻起，就開始被灌輸：
你只有把房子賣出去，才有價值；
什么為王？簽單為王；
客戶在哪里？房東在哪里？成交在哪里；
你別管房子好不好，只管賣出去，把錢收回來；
……的思維。
你被同化了，被洗腦了，要么同流合污，要么潛移默化，要么賣不出房子。
所以，絕大多數(shù)中介只為自己的利益賣房，他們不惜：
說假話，昧良心，狂騷擾，下爛藥，拉偏架，合伙騙……
總之一句話，在不違反法律的情況下，不折手段地把房子賣出去。
整個公司皆奉行利益至上之法則，從老板到區(qū)經(jīng)再到店長直至底層業(yè)務員，都在這法則下被同化成勢利之徒。
到了最后，即便知道自己的所作所為害人不淺，仍舊這般行事。
因為，當一個群體里，多數(shù)人都在干壞事時，個體做壞事的道德壓力就會減小到微乎其微，漸漸地，所有人便習以為常了。
樓盤好不好，基本不管，只要好賣，只要錢給的多，中介就瘋狂帶看；
人家房東缺錢救命，價格便宜，也不找正常客戶，因為炒房客有獎勵，價格差兩萬，一邊封鎖消息，一邊繼續(xù)壓價格，房東等著用錢，最后便宜賣掉；
客戶已經(jīng)很窮了，一家人沒啥收入，等著買房結婚，手里就十幾萬，讓中介找一個40萬到50萬左右的二手房，加了一些正常條件。
這類房肯定有，但中介不想費心費神，看著客戶啥也不懂，要么推薦炒房，要么鼓動客戶買新樓盤，他們過的怎么樣不才不管呢！
中介知道，只要這樣才能利益最大化，只有這樣才能最快速成交，不讓其他中介有機會；
房子很吵，物管不好，衛(wèi)生堪憂，停車難，裝修有問題，中介通通不告訴客戶，因為告訴了就成交不了。
如果客戶知道了，就努力弱化缺點，然后使勁包裝優(yōu)點，客戶在忽悠下買了。
兩年后客戶不堪缺點之擾，只能揮淚甩賣……
而這樣行云流水般的套路，是公司培訓的結果，內部銷售多有這樣案例，讓你活用，然后實踐。
我曾經(jīng)見過這樣的操作：一個只有二十來萬首付的剛需客戶，一同事忽悠人家去買了峨眉旅游地產(chǎn)，話說的極其漂亮——
——這房子買了就是賺，每年收益百分之十，四五年后一賣，賺個二三十萬，然后再買樂山的住宅。
剛需客戶抗風險能力太差，一旦出了差錯，人家根本承受不起這后果，住宅至少可以自住。
這旅游地產(chǎn)，就一公寓，且離樂山幾十公里，怎么住？
所有的投資都有風險，這個旅游地產(chǎn)一旦起不來，到時候又賣不出去，自己還背負貸款，你叫人家怎么辦？
后來疫情，旅游業(yè)雪崩，峨眉旅游地產(chǎn)直接完蛋，收益低到近乎于無，每月還得還月供。
投資盤一旦沒有收益再便宜也賣不出去，人家可是剛需客戶?。【褪菕晷量噱X的，真的慘??！
備注：
峨眉旅游地產(chǎn)的邏輯，就是錯的。別懟我什么政府牽頭的蠢話，樓盤宣傳造勢時的夸張和幻想及忽悠有多少？
但，這一切苦難的根源，是誰呢？
這個人還在公司講臺上繪聲繪色的講這件銷售案例，公司領導大肆夸耀，號召大家靈活運用，不要放過任何成交機會。
當時我就覺得，恬不知恥，喪盡天良！
備注：
峨眉旅游地產(chǎn)，一套30萬的房子，傭金比城里50萬的住宅至少多一倍。
還有一個同事，客戶對他無比信任，在其手里入手了一套公寓——雖然便宜，也是巨坑。
然后又想買一套住宅，他居然給人家推薦炒房，價格比市場價直接貴了十萬，這人賊壞??！
這個人的事跡還在公司大肆宣傳，大家都說這人牛，當時我就不樂意了：
這么信任自己的一個客戶，居然賣炒房客的房子給人家，市場價85萬的房子，成交價98萬，牛在哪？牛在以怨報德？牛在損人利己？牛在喪心病狂？炒房客獎勵估計得2萬起吧！
為啥我說中介弊大于利？
以上是第一大問題——只站在自己的立場做事。
下面慢慢來：
5
中介費不合理——是的，對誰我都敢這么說！很多人是這么解釋的：
一個中介一個月要帶十個客戶，最后成交一個，你雖然出了一兩萬，但你是在為其他客戶的免費服務買單。你如果沒有成交，人家也不是在免費服務嗎？
這是謬論！
帶十個客戶成交一個，是因為中介行業(yè)門檻低，誰都能干，導致這行的人員過多，大家水平參差不齊，加之惡意競爭的結果。
還有中介公司運營方式的問題，風險盡可能的轉嫁給店長，為了占領市場，銷售人員應聘來者不拒，以致人數(shù)太多只能給出極低保底，倒逼的整個行業(yè)的一線人員不賣房連吃飯都成問題。
所謂的免費服務，那就像一種投資，以小博大的投資，成交了，提成至少幾千，對比你付出的這些，又算的了什么呢？
并且，這個邏輯完全是偷換概念，因為其他銷售行業(yè)也常常提供免費服務??！人家收費很低廉的！
所以，整頓整個行業(yè)，控制行業(yè)人員，服務費收的低，大家也能活。
或者，強力制定一個比現(xiàn)在低的服務費，倒逼這個行業(yè)的人數(shù)下降。
其實賣一套房所花費的時間真的值不起這么多的中介費：
就說我曾經(jīng)的案例吧！
第一次找房子花了一個小時，提前去看房子花了一個小時，帶客戶花了一個小時。
第二次找房子花了兩個小時，提前去看房子花了一個小時，帶客戶花了兩個小時。
第三次沒找房子，和其中一個房東打了幾分鐘電話，和客戶打了三通電話，約好了下一次復看的時間。
在一個星期天，帶客戶復看。
期間打了十幾分鐘電話，來來回回牽扯了半個小時，約了客戶和房東去總部談單，一個小時之內搞定，加上帶看，花了三個小時。
客戶是一次性，我做了兩次售后，一次過戶，一次交房，期間打了十來個電話，花了四個小時。
中途陪著客戶吃了個飯，花了一個小時，我出的錢，花了不到一百。
這套房子86萬，中介費一共百分之3，收了兩萬多的中介費，我提成7000左右。
大家覺得這錢給的值不值？
雖然這套房子低于市場價十萬；
雖然我沒有讓炒房客買；
雖然是房東自己給的成交價；
雖然中介費的收取很順利……
但是……
備注：以上操作，花費時間和精力已是中上水平了，當天來電——帶看——成交的案例也不少！
并且，中介費還有一個最大邏輯硬傷：
賣一套50萬的房子和賣一套100萬的房子，時間和精力以及程序是一樣的，甚至在我眼里，因為客戶群體不一樣的，100萬的房子還要好賣一些，但后者的中介費直接翻倍！
這完全就是霸王收費！
6
中介的工作方式嚴重騷擾客戶
其實很多人不知道，如果你們是房東，你接到的關于詢問房產(chǎn)信息的電話至少八成都是無意義的。
他們多數(shù)為了：
1，殺價，看你會不會便宜賣，試一試有沒有機會讓炒房客收房。
2，問你還有沒有其他房子要賣，一來，登記房子有量化分，這是錢，二來，萬一正好適合炒房客呢？
3，向你推銷房子，有房子要賣的房東，多數(shù)有點閑錢，萬一你有投資的意愿呢？
4，完成公司給的量化，離職前幾月，我打這些電話也就這目的。
而對于潛在客戶的推銷，則是接不完的電話。
這些電話，有些是房東，有些是成交或未成交客戶，有些是售樓部買的電話，有些是業(yè)主名單，還有些來的莫名其妙，比如：
你把車停在售樓部附近，中介就會去收集挪車電話，因為你把車停在這里，買房的可能性就大的多了。
備注：我曾買過POSS機套現(xiàn)，一段時間，推銷手續(xù)費更低的POSS機的電話每天好幾個，把我快整瘋了。
推己及人，這些被騷擾的客戶和房東，是什么感覺呢？
7
中介人員不中立
我入職的時候，培訓老師是副總經(jīng)理，他說過一句話，至今難忘：
干這行，必須，劫貧濟富。——不是劫富濟貧！
這個需要解釋，哪邊弱，就坑哪邊？
簡而言之，弱與強不是經(jīng)濟對比，而是態(tài)度硬不硬。
若房東跩的二五八萬似的，一分錢不少，那就使勁讓客戶加錢。
如果客戶不出中介費，說破大天都不出，而房東倒是很同情中介，就會軟磨硬泡的讓房東一起出了，或者多于自己那部分，能出多少就出多少！
當然，遇到炒房客，直接就是自己人了，賺錢嘛！不寒磣！
你說這很合理？
錯，因為當客戶看上了某套房子，還了價，中介手里還有一兩套差不多的，只會讓你去和房東談，不會帶你看下一套。
當你去和房東談價格，房東臨時刁難，就是不降價，甚至因為某些原因，多出了一些費用，算下來比中介手里其他房源都劃不來了。
他們也不會告訴你，反而想方設法的讓你今天定下！
為啥？中介行業(yè)有句行話：
能在今天定，絕不在明天成交，哪怕明天提成更高。
這句話得聯(lián)系下一句話：只要沒有交錢，就會有變數(shù)，客戶一旦離開，就像是斷了線的風箏，回來與否只有天知道。
所以，簽單一定得快。
8
中介壟斷信息，增加購房難度。
在我看來，這才是中介最大的問題。也許很多人曾經(jīng)告訴過你：
中介提供了服務，減少了房東賣房難度，讓客戶少走彎路，保護了房東客戶的財產(chǎn)安全。
只有第一條和最后一條勉強對，而中間的嘛，多數(shù)情況都是副作用。
是的，宏觀來看，他們并沒有減少房東和客戶的時間和精力。
對于房源，中介不會允許在58和安居客上有個人房源，現(xiàn)在你看到的房源都是中介發(fā)布的。
你想賣房，自己掛上，然后就會接到無數(shù)中介電話，讓你掛在中介平臺，默認到時候出中介費。
你接了無數(shù)電話，還是不同意怎么辦？
會有兩個結果：
1，電話騷擾太多，導致你不接陌生電話了，然后真正的客戶也不接了。
2，你就是能挺，但是個人發(fā)布的房源平臺根本不給展示，瀏覽者根本就看不到，因為中介的賬號都是給了錢，且平臺只會支持中介持有的賬號，把你的信息都擠到最末端了。
如此，你所看到的所有房源信息，九成九都是中介發(fā)布。
而他們會發(fā)布的房源，絕大多數(shù)只為吸引客戶，能接到電話。
所以，這些房源信息，八成都摻水嚴重！
來一條真實廣告：
帶車位??帶車位??總價50出頭 ，邦泰精品闊氣 電梯三房雙衛(wèi)，8米跑道拉通大陽臺。客廳開間4米 產(chǎn)權100平 。
這個樓盤我知道，50萬出頭只能買樓層低的，帶車位要加錢，3萬起步，8米陽臺不是這個戶型，是116的平米的，100平的開間只有3.9米，還沒有算墻體。
所以，你要買以上信息的房子，至少六十幾萬。
個人房源都會淹沒在他們的宣傳海洋里，根本就找不到。
而當你想自己買二手房，他們會想方設法的阻擾，制造一道護城河，把這條路堵死。
畢竟，自己買房的人多了，蛋糕就越來越小了。
他們會發(fā)布無數(shù)信息，訴說自己買房過戶的風險：
哪兒哪兒有房東客戶私下交易，客戶給房東解抵押，墊錢50萬，然后房東跑了；
女孩租房，遇到假房東，被那啥。
讓你害怕，恐懼，認為這是一個麻煩事兒，讓你慢慢有個潛移默化的思維——買房租房就得找中介。
對于以上，我來告訴你解決辦法：
自己談好價格，然后找個中介代辦，比如50萬的房子，中介費是1萬到1.5萬之間，你們自己談好了，也可以沒有談的很好。
然后你去找中介，告訴他們，要做個代辦，價格也就2000-3000，一切不懂的，一切模糊的，都可以問他們，到了這一步，他們只會為了這點錢把服務做到位。
租房的話，女孩子看房，先去物管問問，最好帶上朋友——這不是這個行業(yè)的問題，而是社會問題！
9
一手房銷售太多利己
這條我上文講過，他們賣新樓盤，給你推薦的，一般都是他們傭金最高的。
新樓盤為啥要讓中介代理？
因為利益。
一個客戶買房子，九成以上都不是必須買哪一類房子，都是在真假信息的收集和權衡利弊下沖動的決定。
換言之，買二手房還是買新樓盤，都不一定的。
若售樓部不讓中介代理，那么中介只會給客戶推薦二手房。
并且，還會大肆宣傳新樓盤的壞處，中介人數(shù)遠多于售樓部置業(yè)顧問，宣傳也到了基層，他們只賣二手房，新樓盤銷售量被嚴重擠占。
售樓部為了房子賣的好，賣的快，就必須找中介代理。
中介的作用很大，售樓部花500萬打廣告，還真不如1000個中介每人打一百個電話以及帶500次客戶的作用大。
一套房子賺10萬，給中介1萬也無所謂。
當然，大多數(shù)新樓盤，肯定不止賺10萬。
簡而言之，中介與售樓部，要么是朋友，要么就是敵人。
而一個地區(qū)，有無數(shù)新樓盤，十幾個樓盤同時在售，中介人數(shù)實在太多，八成以上的成交都和他們有關系，新樓盤賣的好不好和他們有直接關系。
為了競爭，便加碼傭金。
中介絕大部是利己主義者，誰給的傭金高，就賣誰的房子。
這似乎是真的：中介帶你看新樓盤，可以提供便利，告訴你樓盤信息，分析你買房優(yōu)缺，且不用出中介費，解決了你諸多麻煩。
這是實話，當他們完全站在自己利益推薦時，情況就不一樣了。
因為，買房是一件大事，要考慮自身經(jīng)濟，家庭結構，未來發(fā)展，人生規(guī)劃，居住時長，投資風險，收入概況等，太多太多。
而中介，他們只會首推自己得利最多的樓盤，結果你就是不買，然后把能夠帶你看的樓盤都帶一遍，你看上哪個就讓你買哪一個了，逼不下來就下一個，直到你買為止。
在這個過程里，對客戶本人的規(guī)劃和分析，都是他們賣房程序的一環(huán)。
正所謂，沒有一句廢話，都是通向成交，根本不會考慮對你是否有利！
然后你買了不適合的房子，所虧損的何止上述所言之便利？
為啥要把所有樓盤都帶一遍？
因為，一個區(qū)域的所有樓盤基本都會讓所有中介公司代理，帶客戶有保護期，以進入售樓部找到置業(yè)顧問接待并填下帶看單以及留下客戶電話為準。
翻譯翻譯：
你帶客戶去了一個售樓部，流程合規(guī)，然后其他中介在保護期內帶這個客戶買這個樓盤或者客戶自己買了，都算你的成交。
也就是說，都能拿到錢。
備注：
時間一般是一個月，但如果客戶去買的時候中介不在，有一定可能中介拿不到錢，這里有一些不可控的因素。
另外，中介所謂的渠道優(yōu)惠是假的，那是和售樓部包裝下的話術，絕大多數(shù)情況，和你自己買是一個底價。
當然，找中介買新樓盤，遇到靠譜的人，不勢利，真心為客戶著想，不太為自己考慮，確實能買到最優(yōu)解，省心省事還省錢。
當然，這樣的人，太少。
備注：
假如一套60萬的新樓盤，中介傭金保守在2萬以上，可以讓中介返傭給你！
只要你逼的緊，一半都沒問題。
一定要記住，這個錢是不會返在合同里，是簽完合同之后，中介公司拿到錢再打給你。
如果他們說在房款里已經(jīng)減掉了，就是當你傻缺呢！
一定要記住，要想不被坑，就要花功夫，很少有人會真的為你好！
我才對一個網(wǎng)友說，你要把買房這件事當做找老公來琢磨，這里一坑也許就是好幾萬！
（我二舅的房子，就是買的差了，現(xiàn)在虧五萬都沒人買，2012年買的房?。。?/span>
為什么你會看到當初賣的火熱的樓盤，最后大家都是虧，還帶著巨大維權紛爭？
因為這些業(yè)主，買房時太草率，被忽悠的著實夠深。
樂山冠英那個陽什么光什么天什么樾，別看現(xiàn)在賣的這么好，我把話放這里，五年后就是鬼城，然后，唉……
10
虛假宣傳，制造焦慮，隱瞞風險
看完以上，這兩點便應運而生。
為了讓你買房子，他們會想方設法的讓你埋下馬上買房的種子，隨之制造無數(shù)焦慮：
現(xiàn)在不買，全款變首付；
掙了錢不買房，留著生根發(fā)芽嗎；
有公積金還不買房，簡直就是卑鄙的浪費；
現(xiàn)在不逼自己一把，以后就一輩子租房吧；
投資房產(chǎn)，即便不賺，也能跑贏通脹；
在城里沒有家，豈不是個孤魂野鬼？……
為了讓你出來看房，他們的宣傳全部摻水，讓你覺得自己有撿漏的機會，然后聯(lián)系他們帶你看房，房子和宣傳天差地別，要么樓層不好，要么實際面積太小，亦或者就沒小區(qū)。
等你失望時，給你推薦其他好房，你想來都來了，便去看看，在無數(shù)忽悠和套路下，你頂不住誘惑，稀里糊涂的就買了。
關于隱瞞風險，這里有一個非常淺顯無數(shù)人會進入的誤區(qū)，當然，也是房產(chǎn)中介和售樓部的騙術-：
投資房產(chǎn)，跑贏通脹，即便不賺，也不會虧。
這是一個邏輯陷阱。
比如，有套房現(xiàn)在賣60萬，他們告訴你房子要升值，兩三年后能賣70萬，就算以后不住，把房子買了，至少也能頂住通脹。
八成客戶是按揭，你首付20萬，貸款40萬，即便他們說的是真的，3年后能賣70萬，咱們來算一算你的成本：
貸款假設是20年，每月利息是1933，無論等額本息和等額本金，最開始的幾年利息相差很少，三年的利息一共是69588元。
60萬的房子，新樓盤手續(xù)費用大概13000，二手房大概少一點點，賣出時你還要出中介費，就算你能談到百分之1，這就是7000塊，這里又是20000。
20萬首付的資金利息，就拿銀行定期利息——百分之3來算，三年得有18000。
成本都超過70萬了，還說什么跑贏通脹？
備注：
真的能賣70萬？
樂山從13年開始，大概有三成的電梯房，這么多年了，才漲了一千多，以前買成50萬，現(xiàn)在也就60萬。
這么多年了??！利息得有多少？
這里還有兩個問題：
1，你買房時房子背負三四十萬的貸款，在樂山這樣的城市是沒有銀行直接移交房貸的方式的。
這就導致了，如果你沒錢解抵押，客戶是要提前給你三十幾萬的呀！
人家本來就是按揭買房，有沒有這么多的首付？
且人家把錢給你了，啥手續(xù)都沒辦，這個風險怎么算？
所以，如果市場價你的房確實能賣70萬，由于交易的風險以及首付的限制，少賣兩萬以上。
2，買新樓盤三年內你不好賣。
中國是期房銷售，買了交房一般得等一到兩年，就算1.5年，物業(yè)通知交房時你立馬去收房，當天交契稅和維修基金，這樣的話，1到2年后你能拿到房產(chǎn)證。
到了第三年，你的契稅沒滿兩年，這里多出的增值稅不是筆小錢——3萬左右，雖然是客戶出這個錢。
但這筆錢肯定是要算到房價里的，變相的你少賣了3萬。
或者你們簽了合同，半年后契稅滿2年了再辦手續(xù)。
不說操作問題，我估計你都不會同意。
這還是房產(chǎn)證最快速度辦理，且第一時間交稅的情況了！
備注：
只要是一手樓盤，就會有風險，按時交房風險，和最初宣傳不一的風險，還有房產(chǎn)證很久很久下不來的風險。
而后兩者，在樂山遇到的真不算少。
萬一你在之前就想賣房，又怎么辦呢？
最開始沒交房，只能全款，交易還有風險，或者花2到3萬更名。
售樓部也許還在售房，人家的可以按揭，繼續(xù)擠壓你的價格，能收的回當初的房價嗎？
交了房，卻沒證，能賺錢嗎？
以我的經(jīng)驗，這個時期賣房，除非碰到房價一年漲百分之20以上的行情，基本都是虧。
11
中介專業(yè)水平參差不齊，入行門檻太低，責任感無法保證，且流動性太高
房產(chǎn)中介需要掌握三門手藝：
1，房產(chǎn)基礎知識：房子參數(shù)，優(yōu)缺點，交易流程，銀行貸款，買賣政策……
2，帶客戶技巧，這個是銷售技巧，是吃飯的看家本領，也是重中之重。哪怕你基礎知識不扎實，只要人看的準，忽悠的深，套路玩的神乎其技，加之確實努力，資源廣泛，就算你連二手房交易需要哪些玩意兒都不知道，也能月賣幾套。
3，對于房產(chǎn)大勢的了解。即便是老業(yè)務員，甚至銷售牛人，基本都停留在扎實第一點，活用第二點的基礎上。
而第三點，他們所說的玩意兒，僅僅是為了銷售罷了，換言之，他們未必看的清。
也就是說，在中介人員第2點的包裝下，你根本就無法判斷他們專不專業(yè)，說的話可不可信。
備注：
這一行賺大錢的人，在銷售技巧很牛的基礎上，一定是這樣。
要么資源廣；
要么心太黑；
要么資源廣且心太黑。
所以，這里就會有兩個很多人看不懂的現(xiàn)象：
中介從業(yè)者高價買房，血虧十幾萬，甚至賣投資盤賣的太過絲滑，自己都信了，進場買了一套，然后市場跌到地板，對，我說的就是峨眉旅游地產(chǎn)；
也許你們是親戚，也許你們是很好的朋友，他不會坑你，但他每天聽到那些洗腦話術，對于什么人該買房，該買什么樣的房，該注意什么等都沒有深入研究。
畢竟公司環(huán)境就不會讓他去研究，認為房子永遠會漲，售樓部說啥就是啥，他讓你買了房，信誓旦旦的說以后會如何如何，最后……
中介入職的篩選條件太低，導致什么牛鬼蛇神都能干，且流動性太強，導致你經(jīng)常會遇到這樣的消息：
哪里哪里的中介，收了錢不辦事，手續(xù)沒辦完，就找不到人了；
中介讓我把房子賣了，現(xiàn)在出了問題，那個人電話不接，公司推諉，我怎么辦；
又不是我找的他們，看了房就讓我買，不買還天天打電話，真的煩死了；
鑰匙放在中介，一年多沒租出去，上個月回來，有兩人住在我的房子里，報警后查明，其中一個就是中介；……
12
對于房產(chǎn)幾十上百萬的資產(chǎn)，對于每個人的影響深遠，靠一批說不清素質，辨不明水平，也保證不了責任心的人來銷售，實在是天理難容?。?/span>
綜上所述，中介的問題：
不折手段，服務費不合理，騷擾客戶，壟斷信息，賣房不中立，推銷新樓盤只為利己，不專業(yè)，門檻低，流動性太強。真的弊大于利。
一
你去服裝店買衣服，老板為了多賺錢，進價50，本來賣100，最后賣你150。
你虧了50，為此罵了老板三句，后來穿著這件衣服內心毫無波瀾。
二
你去配一副眼鏡，價格800，被多賺了200 。
朋友告訴了你，你發(fā)誓以后再也不去這家店，且告訴自己，以后配眼鏡要懂得講價。
結果第二次又被坑了，你覺得無所謂，一副戴幾年，不差這點錢。
三
你去4S店買車，本來自己不做生意，最近沒有大的花銷，本該一次性，銷售想多賺錢，忽悠你貸款，且你不懂講價，最后多花了6000塊。
此后半年，你每每想起，都詛咒銷售一輩子嫁不出去。
但沒多久，就忘得一干二凈。
工作壓力很大，家庭矛盾不少，車是你唯一的避風港。
你每次坐在車上，才感覺到自己是個獨立的人，你非常享受這種感覺。
四
你沒啥存款，家里也幫扶不起，才結婚，孩子即將落地，而升職加薪無望，這輩子就這能耐。
本想用全部首付18萬購一套50萬左右的二手裝修房，20年貸款月供兩千多，一家人湊活著過。
但中介想多賺錢，忽悠你買了一套50萬的清水新樓盤小三房，一系列說辭讓你天旋地轉，且心花怒放。
最后，你下手了。
2年后交房，裝修沒錢，你和家人繼續(xù)租了5年房，用省吃儉用存的10萬簡單裝修才住了進去。
最后一算，多花了15萬?！嘧饬?年房！
且完全不適合自己：
房子小的可憐，一家人住著完全不夠用；
且物管費、停車費貴2倍；
位置在郊區(qū)，每天交通時間得多花半個小時；
而當初中介所講新樓盤之好處，于己，毫無用處。
我想說明什么？看懂了嗎？
13
這個行業(yè)背負著極大的使命，影響多數(shù)人數(shù)年至十幾年，絕不該縱容它的坑蒙拐騙！
我曾是中介，如今站到了它的對立面——這個行業(yè)就該被好好整頓，甚至殲滅！
為什么我要揭露，一是為了積德，二是想還債，我當年也造過孽！
樂山平均工資4000，而這個行業(yè)的人普遍學歷不高，能力一般，不需擔責，卻有很多人能年入幾十萬，這正常嗎？
你問問你身邊的其他行業(yè)的銷售們，能有這個差距嗎？
看到這里，我相信你會有一個問題，既然我說中介弊大于利，難道直接取締？
以后房產(chǎn)交易該怎么辦呢？
普通人該怎么買房呢？
我想賣房又該如何呢？
我曾寫過一篇文章，里面有詳細描述：
《房產(chǎn)中介該何去何從，筆者大膽設想未來格局》
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