編前：前幾天一位好朋友來辦公室喝茶。聊到高潮處，接到一個電話，立刻神色一變，起身就要走。

我第一時間就問，誰能這么輕易地撥動了淡定儒雅的帥哥心弦？回答是接通知，抓緊繼續(xù)辦“商轉(zhuǎn)公”。

前幾年的樓市，烈火烹油。有個段子說，不少樓盤的策略是“全款購房者請進、按揭貸款的門口等、公積金貸款的免談”，經(jīng)常挑客。

如今樓市變幻，2022年9月15日，時隔6年，福州公積金中心終于重新放開市直公積金商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)（下稱商轉(zhuǎn)公）。

暫停6年的商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)重新開放，到底有多香？有人算過一筆賬，以貸款100萬，等額本息還貸30年為例，5.39%的首套房商貸利率對比3.25%的公積金，每個月要多還近1260元。

有額度限制，有客觀好處，帥哥自然離席，抓緊辦事。

事情挺大，所以特意向他約稿一篇，講講辦事的過程。他說，12+1份材料加上“跪銀行”的，商轉(zhuǎn)公，其實沒那么容易。下面，聽聽他的講述。

為什么著急？

我是在2015年購買了高新區(qū)萬科的某樓盤（上圖），當時開發(fā)商萬科未做公積金準入，導(dǎo)致購房者只能辦理商業(yè)貸款。

當時的利率高達6.15%，相較于公積金貸款的3.25%來說，接近翻倍的月供。

聽說不讓辦公積金貸款是為了快速回款，當然這個我們也無處求證了。

在買房過程中，購房顧問承諾后期可辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)降低房貸，沒想到項目還未總登（總登后才可辦理產(chǎn)權(quán)證和轉(zhuǎn)貸）。

結(jié)果2016年4月公積金中心，就暫停了轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，這樣一等就是6年5個月！

9月12日政策剛通知下來，我就開始準備材料，為什么如此著急，一是等了太久時間，二是通知內(nèi)容很微妙。

福州公積金中心個貸使用率降低至89.39%，按規(guī)定使用率90%以下是商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)開啟的必要條件，但是這次使用率很接近。

我很擔心下月，相關(guān)部門又會通告開始暫停商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。所以窗口期稍縱即逝，機不可失，越快越好。

先整收入證明

辦理條件其中幾點需要注意——

首先就是大環(huán)境，上個月個貸使用率小于90%時可申請，

其次是首次申請使用，轉(zhuǎn)貸申請人未使用過公積金貸款，

最后也是比較麻煩的——需要原個人住房商業(yè)貸款未結(jié)清且貸款銀行同意借款申請人提前結(jié)清貸款，銀行出具《結(jié)清貸款承諾函》。

這步很關(guān)鍵，我后邊會重點來說。

先來看要辦理業(yè)務(wù)的12份材料。

以上材料的模板在https://zwfw.fujian.gov.cn/，搜索公積金轉(zhuǎn)貸。第二條就是商轉(zhuǎn)公申請，點擊辦理即可進入材料提交頁面獲取文件模板。

公積金的辦理說明上有12份材料，而根據(jù)我跑銀行的結(jié)果，有1份隱藏的材料不動產(chǎn)抵押信息查詢證明，所以總計要13份材料——

1　福州住房公積金商轉(zhuǎn)公（組合）貸款申請表，此文件下載模板打印即可。注意需2份，因為表格有些項不確定，建議多打一些現(xiàn)場填寫。

2　借款申請人有效身份證件，夫妻雙方身份證復(fù)印件，每張證復(fù)印件4份，總計8份。

3　借款申請人居民戶口簿，夫妻雙方戶口簿，復(fù)印件2份。

4　借款申請人婚姻狀況證明，這個材料夫妻提供結(jié)婚證即可，單身需開單身證明（市民服務(wù)中心可辦理），復(fù)印件2份。

5　借款申請人個人信用報告，此材料茶亭公園對面市民服務(wù)中心可辦理，之前在1樓外圍可自助打印，目前裝修移至3樓，需排隊大概20分鐘；特別注意夫妻雙方均要提供個人信用證明。

6　購房所在地不動產(chǎn)中心需要出具2類證明——查房證明和不動產(chǎn)抵押信息查詢證明，而且都需要2份原件。

五區(qū)住房在市民服務(wù)中心可自助機打印，閩侯高新區(qū)的可在高新區(qū)服務(wù)中心自助打印。

總之需要住宅所在地出具。

7　額度測算、收入證明與繳存證明含明細。

三種材料其一額度測算即銀行打印的貸款余額證明及明細，需要打印2份。

其二收入證明需下載市直公積金模板，公司蓋章生效，建議先辦理這個材料。公司需要一定的蓋章流程時間，我花了3天，注意此材料要求原件2份。

其三公積金繳存證明可在市民服務(wù)中心自助打印，也是需要打印2份。

8　原購房合同，手上還留有一份的可以直接帶上，筆者已辦理房產(chǎn)證原合同已被收回，所以在市民服務(wù)中心現(xiàn)場調(diào)檔原合同，中心會打印蓋原件章，需要復(fù)印1份待用。

9　中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證，帶上原件，復(fù)印件2份備用。

10　原個人商業(yè)性購房借款、質(zhì)押合同，帶上原件，復(fù)印1份備用。

11　借款人在商轉(zhuǎn)公貸款銀行名下的收款、還貸借記卡，此材料為商業(yè)貸款銀行卡，帶上原件，復(fù)印一份備用。

12　貸款銀行《結(jié)清貸款承諾函》，此材料存在變數(shù)需要銀行拍板，貸款銀行有可能讓借款人一次性結(jié)清貸款。

材料收齊之后，不是在公積金中心辦理，而是在公積金中心承辦銀行辦理。因為當代銀行回復(fù)，我還在等待。所有材料最好備兩份，公積金額度不夠需要組合貸的話會用到。

銀行的角度

相對來說本次材料辦理難度降低，特別是很多自助機即可辦理打印。比如說材料5、6、7、8這4項到市民服務(wù)中心就可辦理。

服務(wù)中心辦理業(yè)務(wù)還是很快的，提前準備好可以一次辦理完成。

但最大的問題在于，和銀行打交道。比如準備材料7和材料12。

和貸款銀行溝通并獲得蓋章，銀行同意辦理結(jié)清，同時而且同意直接劃撥。如果銀行不同意或者有異議要研究，就得個人自湊資金一次性結(jié)清。

總結(jié)本次辦理過程，我跑了5次市民服務(wù)中心，其中2次高新區(qū)市民服務(wù)中心，N次發(fā)放商業(yè)貸款的某銀行，以及多個兄弟支行。

我也第一時間將打印表格到某支行提交，本以為也很順利，但沒想到銀行反饋內(nèi)部在熟悉流程，加緊研究，蓋好后會第一時間聯(lián)系，等待了好久。

跑了幾次銀行目前還沒有結(jié)果，相關(guān)電話也不容易接通，心情是又急切又期待，還帶點惱怒。

什么時候銀行辦理業(yè)務(wù)能和市民服務(wù)中心一樣，減少手續(xù)流程，確定所需時間就好了。

行百里者半九十，雖然只差一個材料，但銀行同意劃賬才是關(guān)鍵，否則個人湊款一次性結(jié)清的資金壓力還是很大。

昨天下午，我忍不住焦慮又到銀行，準備不給蓋章就不走了，然后拿到了《結(jié)清貸款承諾函》的蓋章件。但材料上有個空缺，具體的打款賬戶空缺。銀行回復(fù)還在研究，最后我拿著蓋章的空白函走了。

個人理解銀行為何慎重？——

第一，從商業(yè)貸款利率改為公積金利率，意味著銀行的利潤損失。所以銀行多考慮多研究也是常態(tài)。

第二，這幾年，因為大環(huán)境的原因，從風控角度，銀行對于申請人要更仔細。

這幾天，銀行一方面在研究流程，一方面也在審核我的流水。甚至要求我直接注銷某東等白條金融工具。

說來也是，當年我用了某東白條，24月無利息分期，買了一部耳機。而在流程中，銀行表示京東白條影響征信，建議取消。

現(xiàn)在我又多了一項任務(wù)——注銷白條功能，但某東反應(yīng)，需要10天時間，我有點擔心時間。

據(jù)一位銀行內(nèi)部人士透露，審批額度涉及負債、征信，甚至名下有車貸和裝修貸都有影響。

這個環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，辦完后，我可能會再寫一篇稿子，和大家詳細說說。

以前常說地產(chǎn)有些部門的工作就是“跪銀行”，這次的經(jīng)歷，也讓我深刻地體會了銀行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)很像。

銀行的存款業(yè)務(wù)就像是造房子，貸款業(yè)務(wù)就是賣房子。銀行也是一門生意，也得考慮利潤率。