京東鋼镚怎么用，京東鋼镚怎么用來(lái)支付京東訂單？

東哥真的要給“兄弟們”建房了嗎？很難說(shuō)。

市場(chǎng)的聯(lián)想，來(lái)自京東近期再次出手拿地。幾天前，京東以底價(jià)成交了北京亦莊新城0303街區(qū)，成交價(jià)31.12億元，引發(fā)“自建房”猜測(cè)。

但是，京東會(huì)成為一家讓快遞小哥也享受到住房福利的公司嗎？大概率是。

2022年11月底，京東集團(tuán)董事會(huì)主席劉強(qiáng)東在內(nèi)部信中提到，京東集團(tuán)將拿出100億元，為包括全體德邦員工在內(nèi)的所有集團(tuán)基層員工設(shè)立“住房保障金”。內(nèi)部信中還稱，“希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個(gè)快遞兄弟和客服兄弟實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望?！?/span>

但要在北京這種一線城市實(shí)現(xiàn)“兄弟們的購(gòu)房愿望”，只有“住房保障金”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

2個(gè)月前剛成立一家房地產(chǎn)公司

2月8日，北京2022年第五批次集中供地結(jié)果出爐。

6宗地塊吸引了33家房企及聯(lián)合體的爭(zhēng)奪，但最引人矚目的不是競(jìng)價(jià)觸頂?shù)臒衢T(mén)地塊，而是以底價(jià)成交的亦莊新城0303街區(qū)，最終以31.12億元被京東收入囊中。

這并非京東首次拍地，只是這塊新地的位置及其規(guī)劃都更耐人尋味。

從地圖上看，亦莊新城0303街區(qū)與京東集團(tuán)總部?jī)H一路之隔。從京東總部西南側(cè)A1門(mén)出發(fā)，向南走過(guò)科創(chuàng)十二街就能到達(dá)，步行僅需5分鐘。

該地總面積7.17萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積19.46萬(wàn)㎡。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公開(kāi)的規(guī)劃圖顯示，該地被劃分為四部分，其中兩部分更偏向商用。

值得注意的是另外兩部分用地規(guī)劃。位于西南角的F1R-1為二類居住用地，用地規(guī)模1.99萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模4.97萬(wàn)㎡。按規(guī)劃，這部分住宅容積率為2.5，限高60米，還需要執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策，即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平以下住房面積所占比重需達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

換句話說(shuō)，“該地塊定位剛需群體。明顯對(duì)剛需、剛改購(gòu)房者傾斜?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

這部分土地規(guī)劃中，還包括不獨(dú)立占地的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站和社區(qū)綜合文化室各一處。建筑規(guī)模分別不低于250㎡、300㎡和300㎡，將由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建后移交相關(guān)部門(mén)。

最后的F1A-1部分屬于托幼用地，未來(lái)將建成12班規(guī)模的幼兒用。該部分用地規(guī)模5034.8㎡，地上建筑規(guī)模4027.84㎡。早在2017年，京東總部就開(kāi)辦了“托幼中心”，招收0-3歲幼兒，員工子女不僅可免費(fèi)入學(xué)，其使用的母嬰產(chǎn)品也都是免費(fèi)的。

拿下這塊地的“北京越新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”兩個(gè)月前才成立，注冊(cè)資本33億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、住宅室內(nèi)裝飾裝修等。據(jù)天眼查股權(quán)穿透結(jié)果，北京越新房地產(chǎn)由“宿遷友茂信息技術(shù)有限公司”百分百控股，而宿遷友茂是JD Glory Development XII (HK) Limited的全資子公司。

這樣一個(gè)集金融服務(wù)業(yè)、社會(huì)停車(chē)、居住和托幼等規(guī)劃于一體的“復(fù)雜”地塊，對(duì)京東來(lái)說(shuō)，或許正合其意。

今年1月中，京東在給其員工發(fā)布的新春賀信中透露，疫情三年，京東新增28萬(wàn)名員工，目前員工總數(shù)已超過(guò)54萬(wàn)人。不斷擴(kuò)大的員工規(guī)模率先釋放了辦公需求，一年內(nèi)啟動(dòng)了3棟辦公樓。先是在2022年初，京東啟用了其集團(tuán)總部2號(hào)樓C棟，9月份，京東又宣布總部2號(hào)樓A、B棟正式啟用。

“員工福利”問(wèn)題也一再被提上日程。

“可能作為員工宿舍”

早在2012年，京東就曾推出過(guò)“安居計(jì)劃”福利項(xiàng)目。

該計(jì)劃面向工作三年以上的老員工或者獲得股份的員工，設(shè)立專項(xiàng)基金4.5億元，最高提供100萬(wàn)的無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保、無(wú)利息的購(gòu)房借款，用于支付可支持地區(qū)范圍內(nèi)的員工家庭首套房首付款，幫助員工安居樂(lè)業(yè)。

十年后，支持規(guī)模升級(jí)了。2022年11月底，京東集團(tuán)董事會(huì)主席劉強(qiáng)東在內(nèi)部信中提到，京東集團(tuán)將拿出100億元，為包括全體德邦員工在內(nèi)的所有集團(tuán)基層員工設(shè)立“住房保障金”。內(nèi)部信中還稱，“希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個(gè)快遞兄弟和客服兄弟實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望?！?/span>

針對(duì)這塊新拍得的土地將具體如何使用，京東官方目前并未公開(kāi)回應(yīng)。

有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)“京東可能要繼續(xù)進(jìn)軍房地產(chǎn)”。該地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)路東區(qū)，與地鐵亦莊線經(jīng)海路站直線距離不到200米，半小時(shí)通勤圈里不只有京東集團(tuán)總部，還有康寧科技、小米產(chǎn)業(yè)園、京東方等產(chǎn)業(yè)。目前該地塊的住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為5.8萬(wàn)元/平米，明顯低于周邊二手房均價(jià)。

2017年9月，京東宣布成立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部，不過(guò)京東房地產(chǎn)部門(mén)首任負(fù)責(zé)人曾伏虎曾表示，京東房地產(chǎn)的定位不是開(kāi)發(fā)商，而是服務(wù)商。京東要做的是房地產(chǎn)電商，并不會(huì)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

也有猜測(cè)新地塊“可能作為員工宿舍”。2017年2月，劉強(qiáng)東做客央視財(cái)經(jīng)《遇見(jiàn)大咖》，節(jié)目中劉強(qiáng)東透露，參觀宿遷呼叫中心新建員工宿舍后“氣得想打人”，當(dāng)時(shí)的宿舍樣板間計(jì)劃住4-6人，衛(wèi)生間還是蹲便，跟淋浴放在一塊兒，“80年代黑心工廠的工人宿舍才那樣裝修”。劉強(qiáng)東在現(xiàn)場(chǎng)提出要求，京東的員工宿舍每間最多只能住兩個(gè)人，工作三年以上的員工，每人單獨(dú)一個(gè)房間，且全國(guó)京東宿舍以后都將按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)改造。

“一般來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)明提出為保障性租賃住房，通常就是普通住宅，按照出售的方式處理?！?上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)回復(fù)《中國(guó)新聞周刊》，“職工福利”一般會(huì)是內(nèi)部?jī)r(jià)格折扣和內(nèi)部?jī)?yōu)先購(gòu)房機(jī)會(huì)?！耙嗲f房源熱銷(xiāo)，公司如果提供這樣的福利，將是非常好的導(dǎo)向，能夠激發(fā)員工的（工作）積極性，來(lái)爭(zhēng)取購(gòu)房資格?！?/span>

“比起股權(quán)，房子才是年輕人的頭等大事”

梳理大廠提供的“住房福利”，主要有提供免息貸款、內(nèi)部折扣價(jià)、員工宿舍和住房補(bǔ)貼等幾種主流模式。

早在2011年，阿里巴巴集團(tuán)就推出了“iHome”無(wú)息置業(yè)貸款計(jì)劃，總額30億元。主要針對(duì)在阿里服務(wù)滿2年且符合相應(yīng)條件的大陸正式員工，申請(qǐng)條件是以家庭為單位購(gòu)置工作地首套住房。工作兩年以上、三年以下的員工，貸款額度上限為20萬(wàn)，服務(wù)期三年以上的員工，貸款額度上限為30萬(wàn)。此后貸款額度根據(jù)實(shí)際情況又進(jìn)行了上調(diào)。

騰訊2011年推出了“安居計(jì)劃”，即員工首套購(gòu)房免息借款福利政策。2015年，借款額度升級(jí)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市最高可無(wú)息貸款50萬(wàn)元，二線城市貸款額度調(diào)高至25萬(wàn)元。到2019年初，騰訊又將申請(qǐng)條件降為入職2年、績(jī)優(yōu)者1年即可申請(qǐng)，調(diào)整后，騰訊員工在購(gòu)買(mǎi)個(gè)人或家庭首套房時(shí)，可從公司申請(qǐng)免息借款最高達(dá)90萬(wàn)元。

小米和華為是“自建福利房”的典型代表。2018年時(shí)，小米與華潤(rùn)聯(lián)手，以26.57億元底價(jià)拍得北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一塊混合住宅用地，并建成了“萬(wàn)橡華府”、“萬(wàn)橡悅府”，小米員工可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，且享受9.2折優(yōu)惠。

2018年初，華為在東莞為員工提供了3萬(wàn)套住房，滿足條件的內(nèi)部員工用1/3左右的市場(chǎng)價(jià)即可購(gòu)買(mǎi)一套精裝房。雖不是免費(fèi)分房，但華為給出的產(chǎn)權(quán)政策也相對(duì)寬松，規(guī)定前五年屬于租賃，5年期滿后全價(jià)購(gòu)買(mǎi)即可享受完整產(chǎn)權(quán)，且可以轉(zhuǎn)讓出售。

時(shí)隔一年，華為全資子公司東莞綠苑實(shí)業(yè)投資有限公司又以底價(jià)拍下一宗商住用地。與以往不同，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，該地塊將用作東莞市松山湖園區(qū)重點(diǎn)及高端企業(yè)的人才房。自購(gòu)買(mǎi)商品房轉(zhuǎn)移登記(一手房屋登記)之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或出租。限制期滿后，房屋所有權(quán)只允許在園區(qū)企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

格力則計(jì)劃用“人才公寓”拴住年輕人的心。2015年6月的《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》曾報(bào)道，當(dāng)年格力股東大會(huì)上，董明珠曾痛陳“格力被挖人的速度已經(jīng)超過(guò)了培養(yǎng)人的速度”，2014年就有600多名技術(shù)人員被挖走。

2018年，董明珠提出“一人一套房”計(jì)劃，這一承諾終于在三年后兌現(xiàn)。2021年6月15日，董明珠在微博發(fā)布了一段自己的演講視頻，稱格力第一批3700套住房即將交付使用，優(yōu)先分給優(yōu)秀員工。

房子如何分、分給誰(shuí)？一份公開(kāi)的《關(guān)于格力明珠廣場(chǎng)住房申請(qǐng)的通知》呈現(xiàn)出部分細(xì)節(jié)。2021年，第一批斥資18億元興建的格力明珠廣場(chǎng)已經(jīng)封頂，規(guī)劃了部分樓棟作為已婚員工住房，用以解決已婚員工住宿的實(shí)際困難。主要針對(duì)未參加房改，且在珠海、中山地區(qū)無(wú)自購(gòu)住房的全體已婚員工。

格力的“分房”，更準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該是“分員工宿舍”。對(duì)于房子產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，董明珠曾在接受媒體采訪時(shí)回應(yīng)，原計(jì)劃將房子歸“在企業(yè)干到退休的員工”所有，后來(lái)很多年輕員工反應(yīng)，熬到退休的時(shí)間太長(zhǎng)，希望馬上入住，急需用房，還有的員工提出，不要企業(yè)白送，比市場(chǎng)價(jià)便宜一半就行。“員工們有這樣的訴求，下一步可能將對(duì)分房的問(wèn)題做更深入的研究?！倍髦檎f(shuō)。

字節(jié)跳動(dòng)和快手則提供了住房補(bǔ)貼。以字節(jié)跳動(dòng)為例，入職員工可獲得1500元房補(bǔ)，相應(yīng)的要求是租房距離個(gè)人實(shí)際辦公地點(diǎn)步行30分鐘、自行車(chē)20分鐘或地鐵20分鐘及以內(nèi)，并要求申請(qǐng)人上傳租房所在地的地圖。

“傳統(tǒng)的股權(quán)激勵(lì)已經(jīng)不太適用現(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的人才激勵(lì)方式了，現(xiàn)在年輕人最關(guān)心的問(wèn)題就是住房?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，和加薪相比，“購(gòu)房福利”的性價(jià)比更高，或者說(shuō)更能解決實(shí)際問(wèn)題。

尤其在一二線城市，安居落戶、結(jié)婚生子、甚至教育醫(yī)療問(wèn)題，都與住房存在一定關(guān)聯(lián)。

至于大廠如何分配“購(gòu)房福利”？“理論上，公司骨干、年紀(jì)大的員工和住房比較困難的員工應(yīng)優(yōu)先解決住房問(wèn)題。但在實(shí)際操作中，中青年骨干往往會(huì)有更好的機(jī)會(huì)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

記者：李明子