劉強(qiáng)東剛剛“回歸”，就北京土拍市場重拳出擊，風(fēng)頭甚至蓋過了一眾房企。

作者 | 盧泳志

編輯丨高巖

來源 | 野馬財經(jīng)

春節(jié)剛過，有網(wǎng)友爆料在首都機(jī)場看到京東集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席劉強(qiáng)東；另有消息稱，劉強(qiáng)東陪妻子章澤天生子后就立即回國工作了。隨后，#劉強(qiáng)東陪妻子生子后立即回國工作#迅速登上熱搜。

剛剛回國幾天，劉強(qiáng)東再次出現(xiàn)在公眾面前。這一次，他的風(fēng)頭甚至蓋過了一眾房企，成為北京土拍市場的焦點(diǎn)。

2月8日，北京2022年五批次集中土拍結(jié)束，本次土拍成交6宗地塊，共攬金132.09億元。其中，備受關(guān)注的亦莊新城地塊被京東以31.12億元底價拿下。

該地塊位于亦莊核心區(qū)，緊鄰地鐵亦莊線經(jīng)海路站，周圍不僅有京東集團(tuán)總部，還有經(jīng)海產(chǎn)業(yè)園、鋒創(chuàng)科技園、天通泰科技金融谷、亦莊小米產(chǎn)業(yè)園等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園。

來源：北京樓sir

從地塊文件可以看出，該地塊是一宗混合地塊，既有住宅用地，還有綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、地下社會停車場，并配建一個12班的幼兒園。

整個地塊規(guī)劃建筑面積19.46萬平方米，其中住宅部分4.98萬平方米，容積率2.5。按照“7090政策”計算，住宅數(shù)量大概有500套左右。

價格方面，該地塊商品住房的銷售指導(dǎo)價為5.8萬元/平方米。而周邊的二手房中，通泰國際公館6萬元/平方米，北京京開壹中心6.7萬元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，該地塊在土地市場公開出讓，拿地后建設(shè)商品住房銷售需要公開開盤銷售。不過，由于住宅價格偏低、套數(shù)不多，也有可能在京東內(nèi)部消化。

京東的地產(chǎn)往事

實(shí)際上，在地產(chǎn)行業(yè)最輝煌的時候，劉強(qiáng)東就已經(jīng)準(zhǔn)備分一杯羹了。

2017年，京東成立房地產(chǎn)事業(yè)部，宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)時京東在全國擁有不少土地，但大多用于建設(shè)物流倉庫。

當(dāng)時，外界猜測京東要進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)，但京東卻想通過互聯(lián)網(wǎng)路線切入房地產(chǎn)，搭建一個線上服務(wù)平臺，5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)流量、交易量雙料冠軍。

從結(jié)果可以看到，京東的線上平臺沒能做成，最終還是走上了快遞公司切入房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)拿地路線。

來源：罐頭圖庫

2012年1月，京東以2.95億元競得亦莊一宗約4.5萬平方米的地塊。該地塊后建成京東新總部大樓，并于2015年8月正式啟用。

之后，京東開始在亦莊區(qū)域深耕。2017年8月，京東以38.5億元摘得一宗位于京東新總部大廈西側(cè)的土地，占地面積約6.6萬平方米。

不到一年后，2018年6月，京東再次以18.3億元摘得一宗位于亦莊的商業(yè)辦公地塊，該地塊緊鄰京東總部大廈，地塊面積約3.3萬平方米。

經(jīng)過了短暫的蟄伏，2021年2月，京東再次出擊，以3.56億元拿下亦莊一宗1.1萬平方米的商業(yè)辦公用地。該地塊將用于建設(shè)研發(fā)中心，技術(shù)研發(fā)投入將不低于116億元。

2022年6月23日，京東以9.14億元摘得一宗位于亦莊新城的地塊，該地塊緊鄰京東總部大廈，地上、地下建筑規(guī)模全部自持。

自2012年至今，加上本次拿地，京東在北京亦莊6次拿地，用地類型覆蓋商業(yè)辦公、多功能用地以及住宅用地，累計金額達(dá)103.57億元，這也充分表明京東深耕于此的決心。

當(dāng)然，京東在土地市場的征戰(zhàn)，并不限于北京亦莊區(qū)域，而是遍布北上廣。

2021年6月18日，京東聯(lián)手深圳地產(chǎn)商卓越地產(chǎn)在上海市中心拿下一宗商住辦地塊，成交總價高達(dá)99.1億元。

從出讓要求來看，該地塊要求引入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售、在線新經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新一代信息技術(shù)類等科技企業(yè)，可謂是為京東量身定制。

在上海拿地一個月后，京東和廣州花都區(qū)政府簽訂協(xié)議開發(fā)“京東（大灣區(qū)）智慧城”，拿下1000畝土地。根據(jù)雙方協(xié)議， 京東（大灣區(qū)）智慧城將分10年開發(fā)，主體為倉儲物流園區(qū)。

緊接著，2021年10月9日，京東以總價2.1億元拿下浙江金華金義新區(qū)三宗倉儲用地，合計面積400多畝！

在此之前，2021年4月21日，京東集團(tuán)總投資100億元、占地1000畝的智能物流示范基地項(xiàng)目與金義新區(qū)管委會簽署框架投資協(xié)議。

有業(yè)內(nèi)人士表示，京東曾多次自行拿地建設(shè)辦公大樓，這也折射出京東業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張與發(fā)展。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿下住宅用地大概率會圍繞員工福利房進(jìn)行，從而提高員工積極性增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

京東真的“不差錢”？

在房地產(chǎn)行業(yè)不斷爆出破產(chǎn)、跑路、債務(wù)違約傳聞的危機(jī)時刻，京東如此大手筆拿地，劉強(qiáng)東的信心和底氣從何而來？

最近幾年，京東持續(xù)加大投資與發(fā)展，無論業(yè)務(wù)規(guī)模和質(zhì)地，還是整體發(fā)展布局與格局，都取得了一些成績。

最新數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季，京東集團(tuán)凈收入為2435億元；其中，凈服務(wù)收入為465億元，同比增長42.2%，占凈收入的比例達(dá)到19.1%，創(chuàng)歷史新高。

對比2021年同期的28億元虧損，京東2022年三季度還收獲59.63億元凈利潤，市場預(yù)期凈盈利43.17億元。

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截至去年三季度末，京東的年度活躍用戶數(shù)達(dá)到5.88億，環(huán)比凈增超過750萬，DAU（日均活躍用戶數(shù)）、用戶購物頻次和ARPU（用戶平均貢獻(xiàn)收入）等指標(biāo)繼續(xù)保持快速增長。

在2022年9月全國工商聯(lián)的2022中國民營企業(yè)500強(qiáng)上，京東憑借2021年實(shí)現(xiàn)9515.92億元營業(yè)收入首次排名第一。

為了持續(xù)擴(kuò)張，京東頻頻進(jìn)軍資產(chǎn)市場，以獲取更多的融資機(jī)會。其中，2020年6月，京東集團(tuán)回港二次上市，募集資金約259.43億元；2020年12月，京東健康赴港香港上市，募集資金約224.84億元；2021年5月，京東物流登陸港交所，募集資金約207.54億元。

有了錢的京東，不僅頻頻拿地，在自身基礎(chǔ)設(shè)施、關(guān)鍵技術(shù)、實(shí)體業(yè)務(wù)領(lǐng)域也做了大量投資。

近兩年，京東零售在用戶服務(wù)方面投入超過400億元。截至2022年三季度末，京東體系在基礎(chǔ)科學(xué)和技術(shù)研發(fā)上的累計投入已超過900億元。

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2022年7月26日，京東集團(tuán)通過京東物流（2618. HK）收購了德邦控股超過50%的股權(quán)，德邦物流也正式并入京東體系。截至目前，京東體系的員工數(shù)量預(yù)計將超過54萬人。

對于德邦的員工，劉強(qiáng)東表現(xiàn)出十足的親和力:“德邦現(xiàn)有員工，不管是外包還是自有的都是我們的兄弟。”

劉強(qiáng)東還表示，自2023年1月1日起，逐步為十幾萬德邦的兄弟們繳齊五險一金，確保每個德邦兄弟都能老有所養(yǎng)，病有所醫(yī)，為兄弟們提供基礎(chǔ)保障。

更值得一提的是，為了提高基層員工福利待遇，劉強(qiáng)東帶領(lǐng)高管主動降薪。自2023年1月1日起，京東集團(tuán)高級管理人員的現(xiàn)金薪酬降低10%-20%不等，職位越高降得越多。

此外，劉強(qiáng)東表態(tài)個人捐款1億元擴(kuò)充“員工子女救助基金”規(guī)模，京東集團(tuán)及各業(yè)務(wù)集團(tuán)還將投入100億元設(shè)立住房保障金。

劉強(qiáng)東的離開與回歸

2023年，是京東創(chuàng)業(yè)第20個年頭，因此劉強(qiáng)東的“回歸”顯得極為重要。

2018年，美國明尼蘇達(dá)州事件發(fā)生后，劉強(qiáng)東逐漸退居幕后，時任京東集團(tuán)CMO徐雷兼任首任京東商城輪值CEO，向劉強(qiáng)東匯報。

許雷走到臺前后，京東迎來“第二春”。2018年，京東營收增速跌破30%，創(chuàng)歷史新低，活躍用戶出現(xiàn)負(fù)增長。之后三年內(nèi)，在徐雷的帶領(lǐng)下，京東營收迅速止跌，再次恢復(fù)增長。

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財報數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，京東始終保持25%-29%的收入增長。其中，京東零售2019年三季度的經(jīng)營利潤率增長至3.3%，創(chuàng)下上市以來的最高紀(jì)錄。

另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前三季度全國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為8.24萬億元，同比增長6.10％，而京東零售前三季度收入同比增速為8.85％。

實(shí)際上，從2018年至今，劉強(qiáng)東從未真正離開過。作為京東二號人物，徐雷先后接任京東零售CEO、京東集團(tuán)總裁和京東集團(tuán)CEO等職位，但劉強(qiáng)東自始至終都在參與京東整體業(yè)務(wù)的決策。

據(jù)天眼查顯示，劉強(qiáng)東目前仍關(guān)聯(lián)71家企業(yè)，通過直接或間接持股擁有334家企業(yè)實(shí)控權(quán)。

按照行業(yè)劃分，劉強(qiáng)東現(xiàn)任職企業(yè)主要集中在組織管理服務(wù)、技術(shù)推廣服務(wù)、咨詢與調(diào)查，對應(yīng)比例為18.57%、14.29%、10%；按地域劃分，主要分布在北京、江蘇，占比44.28%、20%。

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最近一段時間，劉強(qiáng)東開始慢慢“回歸”。2022年11月底，在京東內(nèi)部管理會上，劉強(qiáng)東用一句話為徐雷撐腰的同時，也明確了自己的定位：“京東最高領(lǐng)導(dǎo)，一個是我，一個是徐雷。這幾年，我一直在嘗試放權(quán)，給自己的定位是務(wù)虛，老徐是務(wù)實(shí)?！?/span>

另外，劉強(qiáng)東用3個多小時再三強(qiáng)調(diào)京東的經(jīng)營戰(zhàn)略，成本、效率、商品、價格、服務(wù)被提到了極其重要的位置。他還對京東的組織效率和戰(zhàn)略焦點(diǎn)提出新要求。

了解劉強(qiáng)東的人因此預(yù)言，2023年，他會更多參與日常，帶領(lǐng)京東再沖鋒。而劉強(qiáng)東的一系列動作，或許已經(jīng)說明了一切。

您覺得劉強(qiáng)東會重新“掌權(quán)”嗎？房地產(chǎn)會成為接下來京東重點(diǎn)布局的領(lǐng)域嗎？歡迎留言評論！